Разъяснения связанные с проектной величиной кадастровой стоимости земельных участков на территории Ростовской области (государственная кадастровая оценка 2022)

В связи с многочисленными замечаниями и обращениями, связанными с
проектной величиной кадастровой стоимости земельных участков, поступающими в
адрес ГБУ РО и минимущества Ростовской области, в том числе от глав
администраций муниципальных образований, учитывая Вашу обеспокоенность,
считаем необходимым сообщить следующее.

1. На сегодняшний день на территории Ростовской области действуют
результаты определения кадастровой стоимости, полученные в соответствии с
Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации» и установленные по состоянию на 01.01.2013 (земли сельско-
хозяйственного назначения) и 01.01.2014 (иные категории земель).
Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости не изменялись в
течение более 8 лет. В истекший период времени в силу объективных экономических и
инфляционных процессов рынок недвижимости претерпел существенные изменения.
Новая кадастровая стоимость определена по состоянию на 01.01.2022 на
основе цен предложений, сложившихся в 2021 году. Анализ динамики цен на
объекты недвижимости в 2022 году выявил не снижение цен, а только снижение
спроса.
При оценке новых результатов определения кадастровой стоимости
необходимо сравнивать их не с действующей кадастровой стоимостью, а со
сложившимся по состоянию на 01.01.2022 (дата оценки) уровнем рыночных цен
на аналогичные земельные участки на территории соответствующего
муниципального образования.
Порядок проведения государственной кадастровой оценки в настоящее время
регулируется Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке,
утвержденными приказом Росреестра от 04.08.2021 № П/0336 (далее – Методические
указания) и предусматривает применение методов массовой оценки, а именно
построение единых для групп объектов недвижимости моделей определения
кадастровой стоимости на основе характеристик, установленных в отношении таких
объектов недвижимости и содержащихся в ЕГРН по состоянию на дату определения
кадастровой стоимости. Массовые методы кадастровой оценки основаны на
обобщении рыночных цен в рамках выделенных ценовых зон и не предполагают учет
индивидуальных особенностей объектов недвижимости.
Наибольшее количество замечаний, направленных к проекту Отчета о
результатах кадастровой оценки, отмечается в отношении объектов 13 сегмента
«Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка».
В соответствии с Методическими указаниями в состав 13 сегмента «Садоводство
и огородничество, малоэтажная жилая застройка» включаются земельные участки
индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства.
Согласно ст. 4 Федерального закона от 07.07.2003 № 112-ФЗ «О личном
подсобном хозяйстве» для ведения личного подсобного хозяйства могут
использоваться земельный участок в границах населенного пункта (приусадебный
земельный участок) и земельный участок за пределами границ населенного пункта
(полевой земельный участок). Приусадебный земельный участок используется как для
производства сельскохозяйственной продукции, так и для возведения жилого дома,
производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением
установленных градостроительных регламентов, строительных и иных правил и
нормативов.

В связи с этим участки личных подсобных хозяйств, расположенных в
населенных пунктах, предполагают их застройку, что в силу положений п. 8
Методических указаний влечет их оценку по наиболее эффективному использованию и
приводит к максимизации стоимости.
В данном сегменте анализ рынка недвижимости был проведен на основании
рыночных данных о земельных участках с видами использования, соответствующими
кодам расчетов видов использования, указанным в Приложении 1 к Методическим
указаниям.
Метод статистического регрессионного моделирования, применённый при
расчете кадастровой стоимости земельных участков 13 сегмента, включает в себя
значимые ценообразующие факторы по данному сегменту, в том числе: расположение
относительно столицы субъекта Российской Федерации, расположение относительно
районного центра, расположение относительно локальных центров, положительно
влияющих на стоимость объектов недвижимости.
Кроме того, в уравнение регрессии включены значения среднемесячной
заработной платы в муниципальном районе в целом, а также инженерная
обеспеченность инженерными сетями центрального водоснабжения, оказывающие
положительное влияние на стоимость объекта. Данные об указанных факторах
получены на основании цифровых тематических карт, согласованных с органами
местного самоуправления, актуальность которых по состоянию на 01.01.2022 была
подтверждена соответствующими письмами.

2. Также обращаем внимание, что при подаче замечаний к проекту отчета наряду с
обязательными сведениями, которые должны быть указаны в замечаниях, таких как
фамилию, имя и отчество физического лица, полное наименование юридического лица,
номер контактного телефона, адрес электронной почты лица, кадастровый номер
объекта недвижимости, в отношении определения кадастровой стоимости которого
представляется замечание и указание на номера страниц (разделов) проекта отчета,
замечание должно содержать мотивированное изложение его сути.
Суть замечания должна касаться ошибок, допущенных при определении
кадастровой стоимости, а также может содержать сведения о характеристиках
объектов недвижимости, которые не были учтены при определении
кадастровой стоимости конкретных объектов недвижимости.
По результатам рассмотрения поступивших замечаний ГБУ РО составляет
справку с информацией об учтенных и неучтенных замечаниях к проекту Отчета с
обоснованием отказа в их учете. Обновленная версия проекта Отчета, содержащая
результаты пересчета кадастровой стоимости в случае принятия решения об учете
поступивших замечаний, а также справка с информацией об учтенных и неучтенных
замечаниях размещаются на официальном сайте ГБУ РО в сети «Интернет» и в
Фонде данных государственной кадастровой оценки.
Иного порядка разъяснения полученных проектных результатов определения
кадастровой стоимости Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О
государственной кадастровой оценке» не предусматривает.
Необходимо отметить, что большинство замечаний, поступивших в адрес
ГБУ РО, указывают на несогласие с кадастровой стоимостью в связи с
возрастающей налоговой нагрузкой. На основании таких замечаний провести
анализ конкретных обстоятельств и факторов, повлиявших на определение
кадастровой стоимости и включенных в модель оценки, не представляется
возможным, основания для пересчета кадастровой стоимости отсутствуют.
Также сообщаем, что по результатам рассмотрения поступивших замечаний
ГБУ РО была выявлена системная ошибка в расчете кадастровой стоимости
объектов оценки, отнесенных к расчетной группе 3.1 «Общественное
использование» – 3 Сегмент. Ввиду выявленных оснований осуществлен перерасчёт
кадастровой стоимости объектов данного сегмента применительно ко всей
территории Ростовской области.

3. В отношении значительного увеличения налоговой нагрузки сообщаем
следующее.

Сама по себе кадастровая стоимость не является налогом и не налагает каких-
либо обязательств на правообладателей объектов недвижимости, а является одним из
элементов налогообложения и используется при исчислении региональных и местных
налогов (статья 378.2, главы 31 и 32 НК РФ).
Налоговое бремя при применении кадастровой стоимости регулируется
налоговыми ставками, устанавливаемыми представительными органами
муниципальных образований.
В качестве мер социальной поддержки населения налоговым законодательством
предусмотрены налоговые льготы по земельному налогу, включая налоговые вычеты,
отдельным категориям лиц: пенсионерам, инвалидам, многодетным лицам, лицам
предпенсионного возраста и некоторым иным категориям (ст. 391 НК РФ).
Дополнительные льготы по земельному налогу и налогу на имущество
физических и юридических лиц (расширенные по сравнению с федеральными
гарантиями) могут быть установлены нормативными актами муниципальных
образований.
Таким образом, экономическое основание (ст. 3 НК РФ) устанавливаемых на
основе справедливой кадастровой стоимости налогов заключается в установлении
дифференцируемых налоговых ставок и льгот в зависимости от формируемой
налоговой политики, а не в искусственном занижении/завышении величин кадастровой
стоимости.
В этой связи, в случае необходимости, рекомендуем совместно с
министерством финансов Ростовской области проработать вопрос размера ставок
и льгот по земельному налогу.
Кроме того, согласно Федеральному закону от 15.04.2019 № 63-ФЗ внесены
изменения в статью 396 НК РФ, а именно установлен коэффициент, ограничивающий
ежегодное увеличение исчисленной суммы земельного налога для физических лиц не
более чем на 10 % по сравнению с предыдущим годом.
Установленная федеральным законодательством (ст. 4 Закона о кадастровой
оценке) очередность проведения кадастровой оценки – один раз в четыре года – в
совокупности с коэффициентом 10-процентного ограничения роста земельного налога
(п. 17 ст. 396 НКРФ) служат ограничению взыскания земельного налога в полном
объеме, исчисленного на основании новых результатов кадастровой оценки 2022 года.
Одновременно следует учитывать и меры поддержки, установленные
Федеральным законом от 26.03.2022 № 67-ФЗ «О внесении изменений в части первую
и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и статью 2 Федерального закона
«О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации»».
Так, налоговая база, в том числе по земельному налогу, за налоговый период 2023 года
будет определяться как кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества,
внесенная в ЕГРН и подлежащая применению с 1 января 2022 года с учетом
особенностей, предусмотренных соответствующими статьями Налогового кодекса
Российской Федерации.
Таким образом, если кадастровая стоимость объектов в результате
переоценки повысится в 2023 году, то для целей расчета налогов за 2023 год будет
применяться кадастровая стоимость, действовавшая в 2022 году. Если
кадастровая стоимость понизится в 2023 году, то для целей расчета налогов будет
применяться новая кадастровая стоимость, вступающая в силу в 2023 году.

4. В соответствии со ст. 21-22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О
государственной кадастровой оценке» с 1 января 2023 ГБУ РО приступит к приему и
рассмотрению заявлений об исправлении ошибок, допущенных при определении
кадастровой стоимости, а также заявлений об установлении кадастровой стоимости
объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.
Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в период с
даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты
снятия его с государственного кадастрового учета.
К заявлению об установлении рыночной стоимости должен быть приложен отчет
об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость
которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на
электронном носителе в форме электронного документа.
Заявление может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на
которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в
приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта
недвижимости.